Mietwohnung nach Todesfall kündigen: Fristen, Musterbrief

Wer kann kündigen?

Der Tod der Mieterin oder des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Der Mietvertrag geht auf die Erbinnen und Erben über, die ab dem Todestag auch für den Mietzins haften (fällige und künftige Forderungen bis zur Kündigung). Erst eine Kündigung beendet das Verhältnis.

Kündigen können die Erbinnen und Erben nur gemeinsam als Erbengemeinschaft (Art. 266i OR) – ein einzelner Erbe kann in der Regel nicht allein kündigen. Zweifelt die Vermieterschaft an der Kündigungsberechtigung, kann sie eine Erbbescheinigung verlangen. Der überlebende Ehegatte bzw. die überlebende eingetragene Partnerin oder der Partner wird nicht automatisch selbst Mieter/in – ausser als Alleinerbin bzw. Alleinerbe – und muss als Erbe bzw. Erbin einer Kündigung ebenfalls zustimmen.

Kündigungsfrist

Art. 266i OR erlaubt den Erbinnen und Erben, mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen – unabhängig davon, welche (allenfalls längere) Frist im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart war. Für Wohnräume beträgt diese gesetzliche Frist 3 Monate auf einen ortsüblichen Termin, mangels eines solchen auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR).

Die Vermieterschaft selbst hat kein vorzeitiges Kündigungsrecht wegen des Todesfalls; eine Kündigung allein wegen der familiären Situationsänderung kann sogar missbräuchlich sein (Art. 271a Abs. 1 Bst. f OR).

Musterbrief

Ein Kündigungsschreiben der Erbengemeinschaft sollte folgende Angaben enthalten:

• Absenderin: die Erbengemeinschaft, mit Namen aller Erbinnen und Erben (oder einer von ihnen bevollmächtigten Person)
• Bezeichnung der Mietsache und Mietvertragsdatum
• Verweis auf den Todesfall und Art. 266i OR als Kündigungsgrund
• gewünschter Kündigungstermin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (siehe oben)
• Unterschriften aller Erbinnen und Erben – bei vielen oder unbekannten Erben empfiehlt sich vorgängig Rechtsrat, da die Kündigung sonst angefochten werden kann

Besonderheiten bei Eigentum statt Miete

War die verstorbene Person Eigentümerin der Wohnung, ist keine Kündigung nötig. Stattdessen muss nach Erhalt der Erbbescheinigung eine Grundbuchänderung vorgenommen werden – die Eigentumsumschreibung auf die Erbengemeinschaft bzw. die einzelnen Erbinnen und Erben, siehe Erbbescheinigung.

In welcher Reihenfolge die übrigen Aufgaben nach einem Todesfall anfallen, zeigt die Todesfall-Checkliste.